V tretej časti trojdielneho reportu sa pozrieme na budúcnosť logistických nehnuteľností, preskúmame vplyv novo vznikajúcich trendov v doprave, v produktivite práce a správaní zákazníkov. Prologis odhaduje, že tieto trendy povedú k väčšej efektivite v dodávateľskom reťazci a prinesú úspory nákladov pre nájomníkov logistických priestorov, z ktorých časť pokryje nájom, obzvlášť v budovách situovaných v oblastiach mestskej výplňovej zástavby, kde budú zisky najvýraznejšie.
V druhom reporte z tejto série sa ukázalo, že logistické nehnuteľnosti v súčasnosti tvoria najmenej nákladnú súčasť hlavných výdavkov dodávateľského reťazca. Konkrétne ide o menej ako 5 % z celkového objemu reťazca. Za každý utratený dolár na nájme minú nájomcovia logistických nehnuteľností 5-7 dolárov za pracovnú silu a 10 dolárov za dopravu.
Preto v tretej časti reportu nazvanej „Inovácia, disrupcia a hodnota času: ďalších 10 rokov vo svete logistických nehnuteľností“ zdôrazňujeme investície do alternatívnych zdrojov paliva a autonómnych vozov, ktorých ceny by mali dlhodobo významne znížiť náklady na dopravu, zatiaľ čo investície do robotiky/automatizácie dramaticky znížia výdavky na pracovnú silu. Vzhľadom k súčasnému rozdeleniu nákladov v dodávateľskom reťazci je možné očakávať podstatné zisky v dôsledku zvýšenia efektivity: počítame, že každé percento ušetrené na doprave a práci sa bude rovnať 15-20 % úspore na nájme logistickej nehnuteľnosti.
Je veľmi pravdepodobné, že trh s nehnuteľnosťami zachytí časť tohto zisku. Posun smerom k „synchronizovanému obchodu“ a dôraz na jeho výhody a bezprostrednosť a rôznorodosť produktov by mal viesť k zvýšenej rôznorodosti prevádzky maloobchodov a dodávateľských reťazcov a vďaka správne umiestneným logistickým nehnuteľnostiam bude možné túto komplexnosť zvládať.
Retailové modely tiež podliehajú zmenám spolu s rastom dodávateľských reťazcov spojených s e-commerce a postupne zaniká model klasických maloobchodov. Maloobchodníci čoraz častejšie vnímajú dodávateľský reťazec ako konkurenčnú výhodu než ako nákladné centrum a začínajú dávať tejto možnosti prednosť. Pre dodávateľské reťazce to znamená menej nákladov na maloobchody a viac na logistické nehnuteľnosti - obzvlášť priestory v blízkosti hlavných populačných centier.
Náš výskum sa pokúša tento scenár vyčísliť. Vypočítali sme, že nájmy v logistike na hlavných trhoch sú 1,5 až 2x vyššie (niekedy aj viac) oproti susediacim trhom dodávateľského reťazca, ako sú napr. Varšava či priľahlé mesto Błonie. A rozdiely v nájmoch v rámci trhov vzdialených od seba viac ako 120 km (hodinová či dvojhodinová jazda) tiež ilustrujú tieto výrazné rozdiely. Prologis Research rozdelil ceny nájmov podľa regionálnych špecifík a vzdialeností od centier miest v siedmich kľúčových svetových trhoch s najväčšou spotrebou a zistila, že nájmy vo výplňovej zástavbe a mestských častiach sú 2x až 3x vyššie ako na perifériách.
„Nájmy na popredných svetových trhoch sa za posledných päť rokov takmer zdvojnásobili a my veríme, že tento rast bude pokračovať,“ povedal spoluautor výskumu Dirk Sosef, viceprezident pre stratégiu a výskum v Prologis Europe, „očakávame, že nárast nájomného bude ešte strmší, a to vďaka zákazníkom, ktorí sú motivovaní a ochotní platiť za výplňovú zástavbu aj mestské lokality.“
Zoznámte sa s kompletnou správou „Inovácia, disrupcia a hodnota času: najbližších 10 rokov v logistických nehnuteľnostiach". V prípade akýchkoľvek doplňujúcich otázok sa na nás neváhajte obrátiť.