Európsky trh logistických nehnuteľností práve prežíva expanziu. Úroveň dopytu je vyšší ako kedykoľvek predtým, miera neobsadenosti je rekordne nízka, začína sa prejavovať rast nájomného a záujem investorov dosahuje nových výšin. Rast možno pripísať rade štrukturálnych zmien, ako je urbanizácia a e-commerce. Navyše dopyt stimuluje hospodársky rast.
U spoločnosti Prologis dochádza v posledných troch rokoch k významnej expanzii portfólia - o približne 2,5 milióna metrov štvorcových určených pre plnenie potrieb zákazníkov a trhu. Celkovo je trh vo skvelej forme. Tí, ktorí sa pozerajú dopredu, si kladú otázku: Kam ďalej ten európsky trh smeruje?
„Je veľmi zavádzajúce hovoriť o tom európskom trhu logistických nehnuteľností,“ hovorí Dirk Sosef, viceprezident pre výskumné a strategické iniciatívy spoločnosti Prologis v Európe. Vysvetľuje: „Vezmite si mieru neobsadenosti. Priemer na európskom trhu je 5,2 percenta, ale v Mníchove ide o 0,4 percenta, čo je jedna z najnižších mier na svete, zatiaľ čo v Paríži neobsadenosť trvalo štvrťročne klesá, ale stále je okolo 8 percent. Rovnaký trend možno ilustrovať aj na príklade nájmov. Niektoré trhy zaznamenávajú výrazný rast, zatiaľ čo na iných sú nájmy stlačené. Môžete síce sledovať najlepšie výsledky v Európe, ale aby ste pochopili celkovú expanziu, musíte ísť pod povrch.“
Ako v tomto postupovať? V prvom rade sa musíme sústrediť na externality ovplyvňujúce dodávateľský reťazec a na rolu logistických nehnuteľností. Všeobecne je dodávateľský reťazec ovplyvňovaný dvoma externalitami, a to technológiami a očakávaním zákazníkov.
Zdroj: Prologis Research
Z najnovších výskumných správ spoločnosti Prologis o trendoch v dodávateľských reťazcoch sme sa dozvedeli, že najväčší vplyv na dodávateľský reťazec má jeho spotrebiteľský koniec. Ide o tú jeho časť, do ktorej logistickí operátori najviac investujú a v ktorej najviac expandujú.
Ako sa to však premietne na trh logistických nehnuteľností? Po prvé, trh reaguje na väčšiu logistickú aktivitu bližšie k spotrebiteľom, čo je spojené s rozširovaním nehnuteľností bližšie k spotrebiteľským centrám. To podčiarkuje dôležitosť budovania a udržiavania pozemkového fondu. Pozemky vhodné pre logistiku je stále ťažšie získať. Z pohľadu dlhodobého investora je toto zameranie na spotrebiteľský koniec pozitívnym vývojom v odvetví, pretože možno očakávať rôznorodý dopyt v ktoromkoľvek bode ekonomického cyklu (aj na charakteristicky tesných trhoch), čo je dobrá správa pre dlhodobý rast hodnoty.
Po druhé, sklad už ďalej nie je vnímaný len ako krabica. Rozmanitý spotrebný dopyt viedol k rozsiahlym prevádzkovým požiadavkám na vlastnosti logistických budov. Last Touch® budovy vo veľkých mestských oblastiach, ako je Londýn, plnia inú funkciu ako európske distribučné centrá v južnej časti Holandska. Udržateľnosť je pre nájomcov dôležitá rovnako tak, ako pre ostatné zainteresované strany, čo znamená, že sa podnikajú významné kroky v oblasti energetickej efektívnosti a generovania obnoviteľnej energie. Ako je tiež vidieť na príklade nedávneho pilotného projektu z holandského Tilburgu, nedostatok pracovnej sily vedie k ďalšiemu zameraniu na životnú úroveň zamestnancov.
Rastliny v sklade v rámci pilotného projektu WELL Building Standard™
Tieto trendy majú dopad na výkonnosť trhu a môžu objasniť, ktoré trhy majú pre investorov vysoký potenciál. Napríklad, ak vieme, že sa dodávateľské reťazce presúvajú smerom k spotrebiteľom, je vhodné preskúmať oblasti, v ktorých sú výdavky spotrebiteľov najvyššie. Očakávame, že tieto oblasti budú dopytovať viac logistických nehnuteľností.
Rovnako tak vieme, že zavedenie najmodernejšej technológie do budovy zvyčajne vyžaduje určitú mieru výnosnosti. Takéto prevádzky sú často umiestnené v logistických koridoroch a vyznačujú sa kvalitnou infraštruktúrou, ktorá poskytuje prístup do veľkých spádových oblastí a kľúčových hospodárskych oblastí.
Európsky trh logistických nehnuteľností je rôznorodý a nestály. Pod povrchom existujú štrukturálne rozdiely medzi trhmi, ktoré na seba vzájomne pôsobia s trendmi dodávateľského reťazca, ako je zmena technológie a očakávania spotrebiteľov. Aby sme porozumeli týmto rozdielom a ich vplyvu na logistické trhy s nehnuteľnosťami, vyvinuli sme klasifikáciu zahŕňajúcu štyri odlišné typy trhov. Tešíme sa, že Vám viac informácií o týchto klasifikáciách budeme môcť priblížiť v nasledujúcom článku.
Chcete sa dozvedieť viac? Pridajte sa k nám na EXPO REAL, čo je najväčší európsky veľtrh nehnuteľností a investícií. Dirk Sosef povedie panelovú diskusiu nazvanú „Investičné príležitosti v Európe - preskúmajte najlepšie možnosti v rôznorodej investičnej krajine“. Viac zistite a registrujte sa tu.