Piaci bérleti díjak áttekintése, 2019: A működési feltételek és a fejlesztések gazdaságos megtérülése átlagon felüli bővülést eredményeznek

Újdonságok

• A bérleti díjak világviszonylatban tapasztalt 6%-os emelkedése az előző évek erőteljes növekedését is túlszárnyalta.
• Észak-Amerikában a helyszűkében lévő nagyvárosokban volt a leggyorsabb az árak emelkedése.
• Európában az erősödő piaci körülmények a bérleti díjak 5%-os emelkedését eredményezték.
• A világ legtöbb részén csökkentek a bérleti díjakból adott engedmények.

Miért fontos ez?

• A bérleti díjak emelkedése számos tényező – többek között a rendelkezésre álló építési telkek szűkössége és a növekvő pótlási költségek – együttes következménye.
• A tartósan élénk kereslet, különösen a legfontosabb fogyasztási piacokon ösztönzi a rendelkezésre álló kevés területért folyó versenyt.
• A logisztikai igények kiszolgálása során figyelembe kell venni a működési hatékonyságot és – ami még fontosabb – a munkaerőt is.

Milyen fejlemények várhatók?

• A globális gazdasági bizonytalansági tényezők ellenére a helyszínek iránti keresletet az eddigiekben is gerjesztő strukturális trendek továbbra is hálózataik bővítésére ösztönzik a logisztikai felhasználókat.
• Ahogy bővülnek a lehetőségek arra, hogy az árukat közvetlenül juttassák el a fogyasztókhoz, a szállítási tevékenységek is egyre közelebb kerülnek a városközpontokhoz, mivel egyre erősebb az igény, hogy a raktári hálózatokból gyorsan fel lehessen tölteni a fogyó készleteket.
• Az új építésű raktárak bérleti díjaira vonatkozó friss adatok alátámasztják a kedvező elhelyezkedés alapvető fontosságát és egyben a bérleti díjak további emelkedésére vonatkozó várakozásokat az új fejlesztéseket illetően, ami felfelé hajtja a telekárakat.
• A bérleti díjak a várakozásokat meghaladó mértékű emelkedése valószínűsíthetően a jelentős, magas jövedelmű fogyasztói bázissal rendelkező Last Touch® helyszíneken lesz a leglátványosabb.

1. ábra
A BÉRLETI DÍJAK NÖVEKEDÉSI ÜTEME 2019-BEN AZ EGYES PIACOKON, A VILÁG 70 LEGNAGYOBB LOGISZTIKAI KÖZPONTJÁBAN

Globális áttekintés

A Prologis logisztikai bérletidíj-index a nettó tényleges bérleti díjak növekedési trendjeit vizsgálja a logisztikai ingatlanok legfontosabb piacain Észak-Amerikában, Európában, Ázsiában és Latin-Amerikában.¹ Az általunk alkalmazott különleges módszertan a logisztikai központok bérleti díjait vizsgálja az árkedvezmények kiszűrése után. Az index kialakítása során a piaci árképzésre vonatkozó helyi ismereteinket ötvözzük a Prologis Research globális portfoliójából származó adatokkal. A regionális és globális bérleti adatok a piaci bevételekre vonatkozó becslésen alapuló súlyozott átlagokat jelentenek.

A legfontosabb megállapítások:

• 2019-ben Észak-Amerikában és Európában volt a legmagasabb a növekedés. A bérleti díjak emelkedési üteme elérte a hosszú távú trendek 2-3-szorosát.
• A növekedés széleskörű volt. A piacok háromnegyedén 2–8%-os növekedés volt tapasztalható.
• A kevés kiadó alapterület és a növekvő pótlási költségek miatt emelkedtek a kedvező elhelyezkedéssel kapcsolatos felárak. A bérleti díjak emelkedési üteme részpiacoktól függően változó volt, itt a Last Touch helyszínek a legkeresettebbek.
• A helyi piaci egyensúly az egyenlőtlen gazdasági feltételekhez képest magasabb növekedési lehetőséget biztosít. Például Németországban és Brazíliában is 6%-kal emelkedtek a bérleti díjak.
• A kereskedelempolitika hatása korlátozott. Az amerikai, európai és kínai kereskedelmi átjárók piacain például az átlagot meghaladó volt a növekedés, ami a fogyasztói piacok ellenálló képességéről tanúskodik.
• Sikerült kordában tartani az ellátással kapcsolatos kockázatokat. Az ellátási kockázatoknak kitett részpiacok közül is csak néhány esetében csökkentek a bérleti díjak 2019 folyamán (Kelet-Közép-Anglia, Guadalajara, Közép-Pennsylvania, Csunking és Senjang).

2. ábra
LEGMAGASABB PIACI BÉRLETIDÍJ-NÖVEKEDÉS 2019, GLOBÁLIS SZINTEN

Ami 2020-ban várható:

• Tovább folytatódnak a gazdasági körülményekkel és a geopolitikával kapcsolatos bizonytalanságok. 2019-ben történtek előrelépések egyes kereskedelmi kérdéseket illetően (Brexit, NAFTA és Egyesült Államok–Kína 1. szakasz), de még sok kérdés vár megoldásra. Bár a bérleti szerződésekkel kapcsolatos döntéseket ezek a problémák mindeddig nem érintették, a gyengülő piaci várakozásokra ügyelni kell.
• A strukturális tényezők a kereslet élénkülését segítik. A logisztikai ügyfelek a piaci bizonytalanságok ellenére tökéletesen tisztában vannak vele, hogy versenyelőnyük a korszerűsített ellátási lánc függvénye. Semmi sem indokolja ennek a hozzáállásnak bármilyen változását.
• A munkaerő továbbra is kihívást jelent. A közlekedési csomópontokhoz való hozzáférés nemcsak a kiváló működés, de a munkaerő szempontjából is alapvető jelentőségű.
• A kamatlábak csökkenése hatással lehet a fejlesztések gazdaságosságára. Az alacsonyabb kamatlábak elősegíthetik a fejlesztést, de az elérhető területek szűkössége továbbra is fontos akadályozó tényezőt jelent.
• A főbb fogyasztási piacokon valószínűsíthetően erőteljesen növekednek majd a bérleti díjak. A végfogyasztók közelében található telkek iránti kereslet és a magas belépési korlát felfelé irányuló nyomást fejt ki a kiválóan hasznosítható földterületek bérleti díjára.

Mit jelent ez az ügyfelek szempontjából?

A hozzáférés a legtöbb piacon előreláthatóan korlátozott marad 2020-ban, ami még fontosabbá teszi, hogy a logisztikai felhasználók előre tervezzenek helyigényeiket illetően. A legjobb helyszínek és épületek az alacsonyabb szállítási költségek (idő és távolság) és a munkaerőhöz való jobb hozzáférés következtében hatékonyabb működést tesznek lehetővé.

Mit jelent ez a befektetők szempontjából?

Mivel a logisztikai felhasználók által az ellátási láncok korszerűsítéséhez használt adatok jobb rálátást biztosítanak a hálózatok működésére, nő a keresett mikro-helyszínek bérleti felára, hiszen ezek a helyszínek fokozott működési hatékonyságot tesznek lehetővé. A szerkezeti ellátási korlátok (földterület) rövid és hosszú távon egyaránt a bérleti díjak jelentős mértékű növekedését segítik elő. 

Központi téma: Az emelkedő pótlási költségek hozzájárulnak a piaci bérleti díjak növekedéséhez

A logisztikai ingatlanokkal kapcsolatos pótlási költségeket a logisztikai ügyfelek jelenlegi szükségletei befolyásolják. A pótlási költségek meredek emelkedésére több strukturális trend is hatással van: i) az ügyfelek tevékenysége összetett, ezért az áteresztőképesség fokozása és a fenntarthatósági célok megvalósítása érdekében nagyobb költségekkel felszerelt épületekre van szükség; ii) a környezeti hatásokkal kapcsolatos magasabb adók és szigorúbb helyi építési előírások; valamint iii) a foghíjbeépítés jellegű fejlesztésre alkalmas telkek szűkössége a fogyasztók közelében. 

A pótlási költségek világszerte rekordokat döntenek. Stabil kapitalizációs ráta és működési környezet mellett a pótlási költségek a piaci bérleti díjak növekedését eredményezik. Az elmúlt három évben a fő fejlesztési piacokon az építési költségek közel 20%-kal emelkedtek Észak-Amerikában, 25%-kal az európai kontinensen, 15%-ot meghaladó mértékben Kínában, 8-10%-kal Japánban, és <5%-kal Latin-Amerikában. A földvásárlással kapcsolatos költségek továbbra is meredeken emelkednek a legdinamikusabban növekvő piacokon, különösen az Egyesült Államok tengerparti nagyvárosainak (például New York City és környéke) beépített területein, ahol az első osztályú fejleszthető földterület költsége az elmúlt év során csaknem megkétszereződött.

Egyesült Államok/Kanada

Szerkezeti okok állnak az Egyesült Államok továbbra is kimagasló éves teljesítménye mögött. Mivel - különösen a legsűrűbben lakott területeken - a fokozott bevételtermelés miatt nő a logisztikai területek értéke, Észak-Amerikában folyamatosan emelkednek a bérleti díjak. 2019-ben például 8%-os emelkedés volt megfigyelhető. Az elmúlt három évben a tényleges bérleti díjak világviszonylatban Észak-Amerikában nőttek a legdinamikusabban. A modern terméket eredményező korszerűsítés révén elért működési hatékonyság is elsősorban az új, nagyobb épületek iránti keresletet élénkítette számos észak-amerikai részpiacon.

Az emelkedő pótlási költségek és az egyre magasabb színvonalú épületek következtében a bérleti díjak korábban nem tapasztalt szinten vannak. A korlátozottan rendelkezésre álló területekért folyó verseny a bérleti díjak növekedését eredményező hatása mellett 2019-ben jelentős szerepet játszott a gazdasági növekedés is. A logisztikai épületek pótlási költségei gyors ütemben emelkedtek, elsősorban a szűkös földterület miatt, mivel a fejlesztők versengenek a növekvő igények kiszolgálása terén. Egyes sűrűn lakott térségekben az elmúlt néhány év során hozzávetőlegesen a duplájára nőttek a telekárak. A 2018. évi 9%-os emelkedést követően tovább nőttek az építési költségek is Észak-Amerikában, 2019-ben mintegy 3-5%-kal. A költségek növekedéséhez a bérek, az anyagköltségek és a helyi adók is hozzájárulnak.

Különösen intenzíven jelentkeznek ezek a trendek azokon a területeken, ahol korlátozott a kínálat. Általánosságban: minél közelebb található a logisztikai épület a végfogyasztókhoz, annál nagyobb a potenciális felhasználók általi kereslet és annál kevesebb az igények kielégítését szolgáló új épületek fejlesztésére rendelkezésre álló földterület. Ez a dinamika rekord alacsony üresedési rátát eredményezett, és fokozta a meglévő logisztikai helyszínekért és fejleszthető földterületekért folyó versenyt. A bérleti díjak ezért az erősen korlátozott kínálattal jellemzett nagyvárosokban emelkedtek a leggyorsabban. Az USA és Kanada piacai közül 2019-ben Torontóban (18%), a NJ-NYC régióban (17%), Dél-Kaliforniában (12%) és Seattle-ben (12%) volt a legerősebb a bérleti díjak emelkedése.

3. ábra
TÉNYLEGES PIACI BÉRLETI DÍJAK AZ USA-BAN/KANADÁBAN
$/sf/év

4. ábra
LEGMAGASABB PIACI BÉRLETIDÍJ-NÖVEKEDÉS, 2019, USA/KANADA

Európa

2019-ben korábban sohasem tapasztalt mértékben emelkedtek a bérleti díjak. Európa egészén a nettó tényleges bérleti díjak 5%-os emelkedését figyelhettük meg, ami az eddig mért legmagasabb adatot jelenti. A növekedés mögött az irányadó bérleti díjak növekedése áll, hiszen a díjkedvezmények évek óta tartó csökkenését követően a különféle ösztönzők szintje - például az ingyenes bérleti lehetőségek - jelenleg nagyon alacsony számos európai piacon.

A bérleti díjak emelkedését a rekord alacsony üresedési ráta és a pótlási költségek emelkedése ösztönzi. Az ágazat alapvető működési környezete 2019-ben is erős maradt. Az erőteljes kereslet és az ennek megfelelő új kínálat eredményeképpen Európában mindössze 3,7% az üresedés szintje – nemzetközi összehasonlításban jelenleg ez a legalacsonyabb érték. A legfontosabb piacokon az elérhető földterület szűkössége várhatóan tovább fokozódik. A növekvő építési költségek és telekárak miatt a pótlási költségek további dinamikus emelkedése várható. A befektetők ennek megfelelően a szükséges megtérülés biztosítása érdekében magasabb jövőbeni bérleti díjakkal számolnak.

Az európai kontinensen már a harmadik egymást követő évben figyelhettünk meg kimagasló, a 6%-os ütemet meghaladó növekedést. 2019-ben két fontos trend volt észlelhető a bérleti díjak területén. Az egyik: továbbra is dinamikusan emelkednek a bérleti díjak egyes érett piacokon (pl. Rajna-Ruhr-vidék, Hollandia, Stockholm, Prága). Az élénk befektetési hajlandóság és a szűk kínálat hozzájárultak a bérleti díjak fokozott ütemű emelkedéséhez. Másodszor: nőttek a bérleti díjak a bérleti ciklus korai szakaszában lévő piacokon is, többek között Franciaországban, Olaszországban és Lengyelországban. A javuló piaci feltételek és a növekvő pótlási költségek felfelé hajtják az ezeken a piacokon még viszonylag alacsony bérleti díjakat. Érdekes módon a nemzetközi kereskedelem által érintett tengeri kikötői piacokat szintén erőteljes növekedés jellemezte. Rotterdamban és Hamburgban, Európa legnagyobb konténerforgalmat bonyolító csomópontjaiban, 6% feletti volt a növekedés. Ezek a piacok a rendelkezésre álló terület szűkössége és a mély, sokszínű kereslet miatt a közelmúltbeli kereskedelmi feszültségek ellenére is rugalmas alkalmazkodóképességről tettek tanúbizonyságot.

5. ábra
TÉNYLEGES PIACI BÉRLETI DÍJAK EURÓPÁBAN
€/m2/év

6. ábra
LEGMAGASABB PIACI BÉRLETIDÍJ-NÖVEKEDÉS, 2019, EURÓPA

Latin-Amerika

Mexikóban mérsékelt ütemben nőttek a tényleges piaci bérleti díjak. Az ország hat fő piacán a logisztika működési környezete általánosságban egyensúlyi állapotot mutat, mivel az üresedés szintje a piacon összességében továbbra is 4,5% körül van.²  Figyelemre méltó, hogy a logisztikai ingatlanok iránti kereslet a tágabb piaci környezetet meghaladó ütemben nőtt. Az ipari gyártásban bekövetkezett világméretű visszaesés és a gyenge belföldi üzleti bizalom mindazonáltal a bérleti díjak növekedése ellen hatott 2019 folyamán. Összességében, bár 2019-ben kis mértékben gyorsult a piaci bérleti díjak emelkedése, ez még mindig nem érte el a fogyasztói árindex növekedését, illetve az üresedés alacsony szintje és az USA-ra jellemző kedvező gazdasági légkör által egyébként indokolt mértéket.

Brazíliában is megjelentek a biztató jelek. Az elmúlt évekre jellemző lanyha teljesítményt követően Brazíliában fellendülés tapasztalható. Bár az üresedési ráta összességében magasnak mondható, a legjobban teljesítő, biztonságos helyszínekkel rendelkező részpiacokon 2019-re normalizálódtak a korszerű termékek működési feltételei. A piaci bérleti díjak növekedési üteme ezeken a részpiacokon meghaladta a helyi inflációt. Továbbra is erős a logisztikai ingatlanokba irányuló tőkeáramlás, amit tovább erősít az a tény, hogy a SELIC-kamatlábat (a brazil jegybank hivatalos napi hitelkamatlábát) 200 bázisponttal csökkentették – ami lehetővé teszi a kapitalizációs ráta erőteljes csökkentését. A tényleges piaci bérleti díjak ~35%-kal elmaradnak az előző ciklus során 2014-ben tapasztalt felső értéküktől, miközben láthatóan erősebbek a ciklikus gazdaság alapjai. 

Ázsia

Japánban tovább folytatódott a bérleti díjak emelkedése. A stabil gazdasági környezet és a logisztikai ingatlanokkal kapcsolatos alapvető feltételek javulása mellett az összes japán részpiacon fennmaradt a bérleti díjak kis mértékű, 0,5-1,5%-os emelkedése, ami még mindig elmarad a nemzetközi trendektől, de megfelel az infláció jelenlegi alacsony mértékének. 2019-ben magukhoz tértek a korábban erős kínálati hatásokkal érintett tokiói és oszakai részpiacok. A rekordszintű kereslet felszívta az új és meglévő ingatlanok kínálatát, s ennek következtében összességében az üresedés szintje egy számjegyűre csökkent. Tokióban a Last Touch épületek esetében nőttek legdinamikusabban a bérleti díjak; más nagy népsűrűségű globális piacokhoz képest azonban még ez az emelkedés is szerénynek mondható. 

Kínában eltérő mértékben nőttek a bérleti díjak a már kialakult és a feltörekvő piacokon. A legfontosabb nagyvárosi területekre jellemző szűkös kínálati körülmények kb. 5%-os ütemű egészséges növekedést eredményeztek. Az integrált nagyvárosi agglomerációkban tapasztalható erőteljes és sokszínű fogyasztói kereslet hozzájárult az árak emelkedéséhez, különösen Sanghaj, Peking és Kanton térségében. A kevesebb kínálati korláttal jellemezhető piacokon - különösen Kína nyugati részén - viszont az átmeneti kínálati ciklusnak és az autóipari ágazat gyengébb teljesítményének köszönhetően csökkentek a bérleti díjak. Különbségek is jelentkeznek az egyes részpiacok között: a városközpontokhoz közelebb található részpiacokon általában dinamikusabb növekedés volt megfigyelhető a külső logisztikai szolgáltatók és a kiskereskedők által gerjesztett kereslet következtében. Mivel a kereskedelemhez kapcsolódó piacokon a jelentős fogyasztói bázisoknak köszönhetően továbbra is erőteljes a növekedés, a geopolitikai helyzet nem vetette vissza a logisztikai ingatlanágazat fejlődését, ugyanakkor továbbra is alapvető kockázatot jelent a tágabb környezetre nézve.

2020: A Prologis Research előrejelzése

Bár a 2020-as év bizonyos szempontokból – nehéz feltételek a helyi piacokon, az ellátási láncra vonatkozó stratégiák korszerűsítésére és a fogyasztókra irányuló erősödő figyelem – várhatóan 2019-hez hasonlóan alakul, erősen befolyásolják majd a geopolitikai és más kedvezőtlen gazdasági hatások okozta bizonytalansági tényezők. Mivel a bérleti díjak alakulása szempontjából a kereslet és a kínálat közötti piaci egyensúly bizonyul meghatározónak, a Prologis Research 2020-ban a bérleti díjak további erős növekedését prognosztizálja. Kiemelkedő teljesítmény leginkább azokon a területeken valószínűsíthető, ahol a fejlesztésnek strukturális korlátai vannak a rendelkezésre álló földterület szűkössége, a szigorú övezeti besorolás és a munkaerő korlátozott elérhetősége formájában, ami magas földvásárlási és építési költségeket eredményez. Bár a kamatpolitikák lazítása megkönnyíthetné a fejlesztéseket, a beépíthető helyszínek korlátozott rendelkezésre állása továbbra is akadályozó tényezőt jelent.

Függelék: Árkedvezmények globális szinten

A Prologis Research jelentésében a nettó tényleges bérleti díjak alakulását követi nyomon. A nettó tényleges bérleti díj alapvetően az ingyenes bérleti lehetőségektől megtisztított adatokat jelenti. Ezzel a módszerrel érhető el, hogy elemzésünkben a bérleti árajánlat tényleges gazdasági tartalmát vizsgáljuk. A 2016-os elemzésünk óta eltelt időben nemzetközi szinten az alábbi ábrán is látható módon csökkentek a kedvezmények:

7. ábra
KEDVEZMÉNYEK GLOBÁLIS SZINTEN
Hónap/év

Záró megjegyzések

Megjegyzés: A regionális és globális bérletidíj-növekedési mutatók a piaci szintű növekedési ráták súlyozott átlagai; súlyozási tényezőként a piaci bevételre vonatkozó becsléseket használtuk

1. A Prologis bérletidíj-indexet 2015-ben vezettük be, hogy a globális logisztikai ingatlanpiaci szektoron belül számszerűsíteni és elemezni tudjuk a bérleti díjak növekedésével kapcsolatos trendeket. A piaci működési bevételre vonatkozó számítások alapján súlyozva; a piaci bérletidíj-növekedés a PLD NOI ~8% alapján súlyozva

2. A CBRE, NAI, Solili és a Prologis a korszerű állományra vonatkozó áttekintése

Jövőbe tekintő kijelentések

A jelen anyag nem tekinthető értékpapírok eladására vonatkozó ajánlatnak vagy értékpapírok vételére vonatkozó ajánlati felhívásnak. A jelen anyagnak nem célja bármilyen cselekvésre való ösztönzés, kizárólag a Prologis ügyfeleinek általános tájékoztatása.

A jelentés részben általunk megbízhatónak tartott nyilvános információkon alapul, azonban nem állítjuk, hogy ezen információk pontosak vagy teljes körűek, ezért ezekre nem lehet hivatkozni. A jelentés nem tartalmaz a benne foglalt információk pontosságára és teljességére vonatkozó kijelentést. A kifejtett vélemények kizárólag a jelentésben szereplő időpontban érvényes saját véleményeink. A Prologis minden felelősséget kizár a jelentéssel kapcsolatban, beleértve a jelentésben szereplő vagy a jelentésből származó kijelentésekkel, hibákkal vagy hiányosságokkal kapcsolatos közvetlen vagy közvetett garanciákat.

Az itt foglalt becslések, előrejelzések vagy feltételezések jövőbe tekintő kijelentések. Bár hisszük, hogy a kijelentésekben megfogalmazott elvárások reálisak, nem garantálhatjuk, hogy ezek a kijelentések helyesnek bizonyulnak. A becsléseket ismert és ismeretlen kockázatok, bizonytalanságok és egyéb tényezők befolyásolhatják, amelynek következtében a tényleges eredmények jelentős mértékben eltérhetnek az előre jelzettektől. E jövőbe tekintő kijelentések kizárólag a jelentés elkészítésének időpontjában érvényesek. Kifejezetten kizárjuk annak kötelezettségét, hogy a jelen anyagban foglalt bármelyik kijelentést frissítsük vagy módosítsuk annak érdekében, hogy az adott kijelentés alapjául szolgáló elvárásainkban vagy körülményekben bekövetkezett változásokkal összhangban legyen.

A Prologis előzetes írásbeli engedélye nélkül a jelen anyag semelyik része (i) nem másolható semmilyen formában és semmilyen módon és (ii) nem terjeszthető.

A Prologis Research

A Prologis Research kutatási osztálya négy kontinenst átfogva vizsgálja a piaci alap- és befektetési trendeket, valamint a Prologis ügyfeleinek igényeit, hogy segítséget nyújtson a piaci lehetőségek beazonosításához és a kockázatok elkerüléséhez. A csapat befektetési döntésekhez és hosszú távú stratégiai kezdeményezésekhez járul hozzá, valamint iparági jelentéseket és más kutatási riportokat publikál. A Prologis kutatásai az ügyfelek üzletágait érintő piaci dinamikákat, valamint az ellátási lánc problémáit és a logisztikai- és ingatlanpiac fejlődését vizsgálják. A Prologis elkötelezett kutatócsapata a vállalat összes osztályával együttműködve dolgozik azon, hogy elősegítse a Prologis piacra lépését, bővülését, akvizícióit és fejlesztési stratégiáit.

A Prologis-ról

A Prologis Inc. világszerte vezető az ipari ingatlanok területén és kiemelt figyelmet fordít a magas növekedési rátával és magas belépési korláttal rendelkező piacok iránt. 2019. december 31-i adatok szerint a Prologis 19 országban, konszolidált alapon vagy konszolidálatlan vegyesvállalatokon keresztül összesen körülbelül 76 millió négyzetméter létesítményt és fejlesztési projektet birtokol részben vagy egészben.

A Prologis körülbelül 5000, különféle piacokon tevékenykedő ügyfelének ad bérbe modern disztribúciós létesítményeket, elsősorban vállalatközi és kiskereskedelmi/online értékesítési területeken.