Milyen fejlemények várhatók az európai logisztikai ingatlanpiacon?

Az európai logisztikai ingatlanpiac jelenleg növekvő fázisban van. A kereslet minden korábbinál magasabb; az üresedési ráta rekord alacsony szinten áll; a bérleti díjak növekednek; a befektetői érdeklődés pedig sohasem látott magasságokba emelkedett. A növekedésnek több fontos hajtóereje van, többek között az urbanizáció és az e-kereskedelem fejlődése. Emellett a gazdasági növekedés is fűti a keresletet.

A Prologis portfóliója is jelentős mértékben nőtt – az elmúlt három év során az ügyfelek és a piaci igények kiszolgálása érdekében körülbelül 2,5 millió négyzetméterrel. A piac összességében kiváló formában van. Akik ebben a helyzetben előre tekintenek, a következő kérdést teszik fel: Melyek a várható fejlemények az európai piacon?

„Félrevezető lehet, ha az európai logisztikai ingatlanpiacról beszélünk – mondja Dirk Sosef, a Prologis Europe Research & Strategy alelnöke. „Vegyük például a kiadatlan területek arányát. A piaci átlag Európában 5,2 százalék, de Münchenben például mindössze 0,4 százalék, ami az egyik legalacsonyabb érték a világon. Párizsban ezzel szemben negyedéves összehasonlításban folyamatosan csökken, ennek ellenére még mindig 8 százalék körüli. Hasonlóan változó a kép a bérleti díjakat illetően. Egyes piacokon jelentős emelkedés ment végbe, másutt ezzel szemben még mindig nyomottnak mondhatók a bérleti díjak. Lehet csak a felső európai értékeket nézni, de ha átfogó képet szeretnénk kapni, akkor meg kell kapargatni a felszínt.”

Hogyan csináljuk ezt? Először is meg kell néznünk, milyen külső erők hatnak az ellátási láncokra és hogy milyen szerepet játszanak a logisztikai ingatlanok. Az ellátási láncokat általánosságban két alapvető erő befolyásolja: a technológia és a fogyasztói igények.

Prologis Research

Forrás: Prologis Research

A Prologis által az ellátási láncokkal kapcsolatos trendekről nemrégiben publikált tanulmánysorozat rávilágított, hogy az ellátási láncokat érintő legnagyobb külső erő a fogyasztói oldalon jelentkezik. Ebben a körben találhatók a logisztikai szolgáltatók legjelentősebb beruházásai és bővítései.

De milyen hatásokkal jár mindez a logisztikai ingatlanpiacra? Először is: a piac reagál a fogyasztókhoz közelebbi megnövekedett logisztikai tevékenységre, ami a fogyasztási központokhoz közelebb található ingatlanok bővülését eredményezi. Ezáltal még inkább fontossá válik a rendelkezésre álló ingatlanokból álló portfólió létrehozása és fenntartása. Egyre kevesebb a logisztikai ingatlanfejlesztésre alkalmas telek, tehát egyre nehezebb ilyen földterülethez hozzájutni. A hosszú távú befektető szempontjából a fogyasztói oldal dominanciája pozitív fejlemény, mivel a gazdasági ciklus bármely pontján (még jellemzően nehéz körülmények között is) széles körű keresletre számíthatunk, ami a hosszú távú értéknövekedés szempontjából kedvező körülmény.

Másodszor elmondható, hogy a raktár mára több lett puszta doboznál. A sokszínű fogyasztói igények széles körű működési követelményeket eredményeztek a logisztikai ingatlanok piacán. Egy jelentős városi helyszínen, pl. Londonban található Last Touch® épület nem ugyanazt a szerepet tölti be, mint egy Dél-Hollandiában található európai disztribúciós központ. A fenntarthatóság egyaránt fontos a bérlők és más piaci szereplők számára, ami azt eredményezi, hogy az energiahatékonyság és a megújuló energia-termelés terén jelentős fejlesztésekre kerül sor. A munkaerő-hiány tovább erősíti a munkavállalók jólétével kapcsolatos kezdeményezéseket; ennek jó példája a hollandiai Tilburgban nemrégiben lezajlott kísérleti projekt.

Plants at the WELL Building Standard™ pilot warehouse

Növények a WELL Building Standard™ pilot program raktárépületében

A felsorolt trendek hatással vannak a piaci teljesítményre, és jelezhetik, hogy mely piacok rendelkeznek magasabb befektetői potenciállal. Ha például tudjuk, hogy az ellátási láncok egyre közelebb kerülnek a fogyasztókhoz, érdemes megvizsgálni, hogy melyek azok a területek, ahol a fogyasztói költés a legmagasabb. Ezeken a területeken fokozott kereslet várható a logisztikai ingatlanok iránt.

Tisztában vagyunk továbbá azzal, hogy ahhoz, hogy egy épületben megérje bevezetni a legmodernebb technológiákat, el kell érni egy bizonyos méretgazdaságosságot. Az ilyen tevékenységek gyakran logisztikai folyosók mentén találhatók és magas szintű infrastruktúra jellemzi őket, amelyeken keresztül jelentős vonzáskörzetekhez és alapvető gazdasági hálózatokhoz biztosítanak hozzáférést.

Az európai logisztikai ingatlanpiac sokszínű és változásban van. A felszín alatt a piacok között olyan strukturális különbségek rejlenek, amelyek hatnak az ellátási láncokkal kapcsolatos trendekre, mind például a technológia és a fogyasztói igények változása. Ahhoz, hogy világosabbá váljanak ezek a különbségek és azoknak a logisztikai ingatlanpiacokra gyakorolt hatásai, egy négyféle piactípusból álló osztályozási rendszert dolgoztunk ki. Mindezt egy következő cikkben ismertetjük részletesen.

Többet szeretne megtudni? Találkozzunk az EXPO REAL-on, Európa legnagyobb ingatlanpiaci és befektetési vásárán. Sosef panelbeszélgetést vezet majd a rendezvényen a következő címmel: „Beruházási lehetőségek Európában – Fedezze fel a legkedvezőbb lehetőségeket egy sokszínű befektetési környezetben.” Tudjon meg többet, és regisztráljon itt.