Co dalšího čeká evropský trh logistických nemovitostí?

Evropský trh logistických nemovitostí právě prožívá expanzi. Úroveň poptávky je vyšší než kdy dříve, míra neobsazenosti je rekordně nízká, začíná se projevovat růst nájemného a zájem investorů dosahuje nových výšin. Růst lze přičítat řadě strukturálních změn, jako je urbanizace a e-commerce. Navíc poptávku stimuluje hospodářský růst.

U společnosti Prologis dochází v posledních třech letech k významné expanzi portfolia – o zhruba 2,5 milionu metrů čtverečních určených pro plnění potřeb zákazníků a trhu. Celkově je trh ve skvělé formě. Ti, kteří se dívají dopředu, si kladou otázku: Kam dále ten evropský trh směřuje?

„Je velice zavádějící mluvit o tom evropském trhu logistických nemovitostí,“ říká Dirk Sosef, viceprezident pro výzkumné a strategické iniciativy společnosti Prologis v Evropě. Vysvětluje: „Vezměte si míru neobsazenosti. Průměr na evropském trhu je 5,2 procenta, ale v Mnichově jde o 0,4 procenta, což je jedna z nejnižších měr na světě, zatímco v Paříži neobsazenost trvale čtvrtletně klesá, ale stále je okolo 8 procent.  Stejný trend lze ilustrovat i na příkladu nájmů. Některé trhy zaznamenávají výrazný růst, zatímco na jiných jsou nájmy stlačené. Můžete sice sledovat nejlepší výsledky v Evropě, ale abyste pochopili celkovou expanzi, musíte jít pod povrch.“

Jak v tomto postupovat? V první řadě se musíme soustředit na externality ovlivňující dodavatelský řetězec a na roli logistických nemovitostí.  Obecně je dodavatelský řetězec ovlivňován dvěma externalitami, a to technologiemi a očekáváním zákazníků.

Prologis Research Supply Chain Chart

 Zdroj: Prologis Research

Z nejnovějších výzkumných zpráv společnosti Prologis o trendech v dodavatelských řetězcích jsme se dozvěděli, že největší vliv na dodavatelský řetězec má jeho spotřebitelský konec. Jedná se o tu jeho část, do které logističtí operátoři nejvíce investují a ve které nejvíce expandují.

Jak se to ale promítne na trh logistických nemovitostí? Zaprvé, trh reaguje na větší logistickou aktivitu blíže ke spotřebitelům, což je spojeno s rozšiřováním nemovitostí blíže ke spotřebitelským centrům. To podtrhuje důležitost budování a udržování pozemkového fondu. Pozemky vhodné pro logistiku je stále těžší získat. Z pohledu dlouhodobého investora je toto zaměření na spotřebitelský konec pozitivním vývojem v odvětví, protože lze očekávat různorodou poptávku v jakémkoli bodě ekonomického cyklu (i na charakteristicky těsných trzích), což je dobrá zpráva pro dlouhodobý růst hodnoty.

Za druhé, sklad již dále není vnímán pouze jako krabice. Rozmanitá spotřební poptávka vedla k rozsáhlým provozním požadavkům na vlastnosti logistických budov. Last Touch®  budovy ve velkých městských oblastech, jako je Londýn, plní jinou funkci než evropská distribuční centra v jižní části Nizozemska. Udržitelnost je pro nájemce důležitá stejně tak, jako pro ostatní zainteresované strany, což znamená, že jsou podnikány významné kroky v oblasti energetické efektivnosti a generování obnovitelné energie. Jak je také vidět na příkladu nedávného pilotního projektu z nizozemského Tilburgu, nedostatek pracovní síly vede k dalšímu zaměření na životní úroveň zaměstnanců.

Plants at the WELL Building Standard™ pilot warehouse

Rostliny ve skladu v rámci pilotního projektu WELL Building Standard™

Tyto trendy mají dopad na výkonnost trhu a mohou osvětlit, které trhy mají pro investory vysoký potenciál. Například, pokud víme, že se dodavatelské řetězce přesouvají směrem ke spotřebitelům, je vhodné přezkoumat oblasti, ve kterých jsou výdaje spotřebitelů nejvyšší. Očekáváme, že tyto oblasti budou poptávat více logistických nemovitostí.

Stejně tak víme, že zavedení nejmodernější technologie do budovy obvykle vyžaduje určitou míru výnosnosti. Takové provozy jsou často umístěny v logistických koridorech a vyznačují se kvalitní infrastrukturou, která poskytuje přístup do velkých spádových oblastí a klíčových hospodářských oblastí.

Evropský trh logistických nemovitostí je různorodý a nestálý. Pod povrchem existují strukturální rozdíly mezi trhy, které interagují s trendy dodavatelského řetězce, jako je změna technologie a očekávání spotřebitelů. Abychom porozuměli těmto rozdílům a jejich dopadu na logistické trhy s nemovitostmi, vyvinuli jsme klasifikaci zahrnující čtyři odlišné typy trhů. Těšíme se, že Vám více informací o těchto klasifikacích budeme moci přiblížit v následujícím článku.

Chcete se dozvědět více? Přidejte se k nám na EXPO REAL, největším evropském veletrhu nemovitostí a investic. Dirk Sosef povede panelovou diskuzi nazvanou „Investiční příležitosti v Evropě – prozkoumejte nejlepší možnosti v různorodé investiční krajině“. Více zjistěte a registrujte se zde.

Související články